【中玻網(wǎng)】在限購限貸之后，限售也成為了樓市新一輪調控升級的必要手段。

　　自廈門(mén)在兩周前開(kāi)啟了樓市限制交易的先例后，有不少城市陸續加入了這一限售隊伍。在這個(gè)周末(4月8日、9日)，珠三角的珠海和惠州也先后加入。

　　限售隊伍不斷壯大

　　4月8日，珠海印發(fā)《珠海市人民相關(guān)部門(mén)辦公室關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的通知》，珠海限購范圍升級至“全市”及“所有戶(hù)型”，非本市居民購房從需要1年個(gè)稅或社保改為5年。

　　與以往不同，珠海此次除加強限購外，還出臺“限售”政策。其中，通過(guò)贈與方式轉讓住房后，須滿(mǎn)3年之后方可以再次購買(mǎi)住房；接受贈與的，必須符合本市的現行限購政策。而居民家庭和企事業(yè)單位、社會(huì )籌備等法人單位新購買(mǎi)的住房，則須在取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)3年之后才能上市交易或轉讓。

　　惠州緊隨其后，在8日晚發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)監督管理工作的通知》，9日起在惠州新購買(mǎi)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)須取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)3年方可轉讓。

　　區別于以前的限購限貸，限制交易轉讓可謂是本輪調控中的一大特色。3月24日，二線(xiàn)城市中房?jì)r(jià)較好高的廈門(mén)發(fā)布了樓市調控新舉措，在嚴格執行2016年10月5日住房限購政策基礎上，廈門(mén)市本市戶(hù)籍成年單身(含離異)人士限購1套住房；通過(guò)贈與方式轉讓住房后，再次購買(mǎi)住房需滿(mǎn)3年；新購住房需取得產(chǎn)權證后滿(mǎn)2年方可上市交易。

　　“兩年內不準交易，這也是初次出現。”中原地產(chǎn)重要地位市場(chǎng)分析師張大偉對較好財經(jīng)分析，廈門(mén)出臺這樣的限制交易舉措，有利于遏制炒房行為。

　　在廈門(mén)之后，短短兩周時(shí)間內，先后有福州、青島、杭州、廣州等城市加入到限售隊伍行列。例如，3月30日廣州出臺新政規定，居民家庭新購買(mǎi)的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)2年后方可轉讓或辦理析產(chǎn)手續;企事業(yè)單位、社會(huì )籌備等法人單位新購買(mǎi)的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)3年后方可轉讓。

　　限制交易對市場(chǎng)的影響顯而易見(jiàn)。在較好早實(shí)施此類(lèi)措施的廈門(mén)，較好財經(jīng)記者在近期時(shí)走訪(fǎng)發(fā)現，新政出臺后不久，一批急降價(jià)房源涌入市場(chǎng)，房?jì)r(jià)降幅普遍多達幾十萬(wàn)元。廈門(mén)一位中介人士告訴記者，新政出臺后，他的一位朋友原先報價(jià)600萬(wàn)元的房子，現在降價(jià)幾十萬(wàn)元出售都乏人問(wèn)津。

　　廈門(mén)當地一位企業(yè)家告訴較好財經(jīng)，“新政的出臺很有必要。因為廈門(mén)這兩年已經(jīng)成了全民炒房，搞得大家都不安心做實(shí)業(yè)，希望這些舉措可以讓這種風(fēng)氣降降溫。”

　　業(yè)內人士認為，一些手握大量房源的投入資金客，迫于樓市風(fēng)險和資金壓力，不得不重新評估自己的承受能力，回吐溢價(jià)回籠部分資金。

　　至少30城應加大土地供應

　　不過(guò)，堵住炒房客、舒緩投機需求是一方面，另一方面，如何切實(shí)增加土地供應亦十分關(guān)鍵。

　　廈門(mén)市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)王崎分析，廈門(mén)房?jì)r(jià)高企的一大原因在于，這幾年廈門(mén)的土地供應一直嚴重不足，在信貸寬松的情況下，房?jì)r(jià)高漲。因此在收緊調控的同時(shí)，還是應該增加有效供應，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。

　　4月6日，住房和城鄉建設部與國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調控有關(guān)工作通知》(下稱(chēng)《通知》)，提出堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，強化住宅用地供應“五類(lèi)”調控目標管理。

　　根據《通知》，住房供求矛盾突出、房?jì)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模。去庫存任務(wù)重的城市要減少乃至暫停住宅用地供應。各地要根據商品住房庫存消化周期，適時(shí)調整住宅用地規模等，對消化周期在36個(gè)月以上的，應停止供地；36~18個(gè)月的，要減少供地；12~6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著(zhù)增加供地，還要加快供地節奏。

　　張大偉認為，供給側改變的精力體現在土地供應方面，在庫存壓力比非常大的地區，要嚴格控制土地的供應，減少甚至停止供應。因為不少三四線(xiàn)城市，即使現在不再新增土地供應，現有的存量多年都不能消化完。而在庫存壓力比較小的城市，尤其是一線(xiàn)城市和二線(xiàn)核心城市要增加供給量，以及中小戶(hù)型的供給。

　　尤其是，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入資金占固定資產(chǎn)投入資金的比重非常大，還能拉動(dòng)上下游的鋼筋、水泥、建材等行業(yè)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入資金對當前我國經(jīng)濟穩增長(cháng)仍十分關(guān)鍵。只有保持一定的經(jīng)濟發(fā)展增速，才能為經(jīng)濟轉型和結構調整贏(yíng)得空間。在供不應求的一二線(xiàn)城市增加土地供應，不僅不會(huì )新增庫存壓力，而且能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，還能可以拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入資金、拉動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟的發(fā)展。

　　張大偉分析，過(guò)去也提及過(guò)去庫存壓力大區域要減少土地供應，但本次明確了消化周期的概念，用消化周期明確了市場(chǎng)土地供應的節奏。即超過(guò)36個(gè)月的停止供應，6個(gè)月以?xún)鹊囊铀俟?/p>

　　按照這個(gè)規定，有哪些熱點(diǎn)城市需要增加土地供應？業(yè)內人士分析認為，主要還是集中在一些樓市需求旺盛、供應緊缺的一二線(xiàn)城市及環(huán)一線(xiàn)城市周邊地區。

　　易居研究院的統計顯示，南京、杭州、合肥、南昌、鄭州、惠州等6個(gè)城市在過(guò)去六個(gè)月的平均去庫存周期都在6個(gè)月以下，必須顯著(zhù)增加供地且加快節奏。

　　從目前樓市的總體表現來(lái)看，一些房?jì)r(jià)需求旺盛、上漲壓力非常大的城市應當加大供應力度、加快供應的節奏。根據較好財經(jīng)記者統計，這些城市至少有30個(gè)，包括北上廣深這四大一線(xiàn)城市，以及廈門(mén)、合肥、南京、蘇州、福州、杭州、天津、武漢、鄭州、石家莊、濟南、青島、長(cháng)沙、成都、東莞、佛山、重慶、西安、無(wú)錫、南昌等二線(xiàn)城市；以及廊坊、保定、嘉興、南通、惠州、珠海等環(huán)一線(xiàn)城市地區。